Valoración del suelo rústico

Existen varios métodos para realizar la valoración de suelos ubicados en zona rústica, cuando su objetivo es averiguar el valor de mercado: el método de comparación y el método de capitalización de renta. Antes de solicitar una tasación tiene mucho sentido solicitar una pretasación online del suelo rústico a un perito tasador especializado.

1.­ Método de comparación

Este método consiste en utilizar valores de operaciones de compra venta realizados en la misma zona que dispongan de características similares a la que estamos valorando.

Normalmente se obtiene información sobre venta de solares similares acudiendo a APIs de la zona, anuncios en Internet y oferta directa de los propietarios. Se elegirán aquellas valoraciones de suelo que disponga de un mismo cultivo y condicionantes similares, ya sea por superficie, tipo de desnivel, si se dispone de riego o son de secano y accesibilidad entre otros.

Este método se rige por la Orden ECO 805/2003 artículo 20 a 23.

Una vez obtenidos suficientes comparables, como mínimo seis, se aplicaran coeficientes correctores, aplicando el valor neto sin gastos de comercialización del mismo. Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble a valorar según criterio del propio tasador o perito.

Una vez obtenido el resultado se podrá aplicar una reducción del 15 por 100 si se aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación.

Este método suele ser bastante difícil de aplicar puesto que no siempre se puede obtener suficiente información de inmuebles de compra venta que se ajusten a las características del nuestro.

No obstante, si se dan todas las características para poder utilizarlo es el método que más se ajusta a la realidad de mercado aunque los valores de venta sobre este tipo de inmuebles suele ser muy volátil ya que a veces se dan características específicas que hacen que puedan tener mayor o menor importancia normalmente por quien sea el interesado en obtener este inmueble si es alguien vecino y colindante el cual obtiene un mayor beneficio a la hora de disponer fincas juntas, es quien lleva su arrendamiento actual o un tercero que tan solo quiere aumentar el patrimonio y su rendimiento global.

2.­Método de capitalización de renta

Este método viene regulado por el Real Decreto 1492/2011 Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo capítulo III con el que se valorará el inmueble por su renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, o por su renta potencial siendo esta la que se pueda atribuir a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos.

Para la utilización del mismo se tendrá que obtener la información técnica económica y contable de la explotación acreditada por la propiedad o el titular de la misma, y en su defecto, se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones por la Administración Pública competente en la materia sobre rendimientos, precios y costes, así como sus otras variables técnico económicas de la zona.

Para la obtención de la renta se restará a los ingresos de la explotación los costos anuales de la misma explotación que correspondan por tipo de cultivo y características y se aplicará los tipos de capitalización de acuerdo con los usos y aprovechamientos de la explotación que corresponda.

Hay ocasiones en los que tan solo se puede aplicar el método de capitalización, siendo uno de estos cuando hay que obtener el valor de mercado a efectos retroactivos y es prácticamente imposible obtener comparables en aquella fecha. Esto ocurre cuando hay que calcular el valor para herencia, teniendo que calcularlo a fecha de defunción de su transmisor.

Certificación Energética

Con el objeto de promover la eficiencia energética de los edificios, la Directiva 2002/91/CE exigía a los Estados miembros el establecimiento de un procedimiento de certificación energética, dirigido tanto a los edificios, que pusiese a disposición del posible comprador o inquilino una información objetiva sobre el consumo energético del edificio.

El Certificado de Edificios Nuevos entró en vigor en noviembre del año 2007. Se acaba de publicar, con fecha 5 de abril, el Real Decreto 235/2013, que traspone la Directiva 2002/91/CE y parcialmente la Directiva 2010/31/UE, refundiendo el RD 47/2007 con el Procedimiento Básico de Certificación de eficiencia energética de edificios existentes , punto clave para reducir el consumo energético del parque inmobiliario.

La etiqueta energética clasifica los edificios dentro de una escala de siete letras, que parte de la letra G (edificio menos eficiente) a la letra A (edificio más eficiente).

Adicionalmente, se aportarán medidas de mejora de la eficiencia energética por parte del técnico certificador. Con esta información el propietario del edificio podrá valorar y acometer, voluntariamente, acciones de renovación con el objeto de mejorar su calificación energética.

Según el Real Decreto 235/2013 del 5 de abril, tienen la obligación de tener un certificado de eficiencia energética, los edificios existentes que sean objeto de compraventa o de arrendamiento.

El certificado de eficiencia energética será suscrito por técnicos que estén en posesión de la titularidad académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, elegidos libremente por el propietario.

El certificado de eficiencia energética tendrá una validez de diez años. El propietario podrá voluntariamente proceder a su actualización, cuando considere que existen variaciones en el edificio que pudieran modificar el certificado de eficiencia energética.

¿Cuándo entrará en vigor la normativa?

A partir del próximo 1 de junio de 2013, todas las viviendas en venta o alquiler deberán tener, a disposición de los consumidores, el certificado de eficiencia energética.

Pablo Miret
Arquitecto Técnico

Tasación de Antigüedades

Como Tasadores de Bienes Muebles (contenido), no es de extrañar que alguna vez nos encontremoscon el caso dar valor a un mueble, por ejemplo, cuyo dueño nos dice que tiene más de cien años.Antes de empezar puntualizo que prefiero la palabra antigüedad o obra de arte ya que la consideración de la misma como tal, en este caso un mueble, no corresponde a un tasador sino más bien a un conocedor de arte, historiador o un crítico. Gustos y consideraciones estéticas aparte, y para el caso que nos ataña, la inclusión de una pieza que por sus características la debamos clasificar como no contemporánea, en una lista entre los demás objetos para su tasación, representa un reto para el cual debemos estar muy preparados. Aun siendo el espacio limitado, pero espero que por lo menos estas pocas líneas sirvan para abrir el apetito a aquellas personas que como tasadores de contenido quieran entrar en este maravilloso mundo de la tasación de antigüedades.

Podemos establecer tres pasos muy generales para la realización de un informe de tasación: catalogación, estudio y valoración.

Mediante la catalogación ubicaremos la pieza en un determinado periodo histórico; la firma (autor), el estilo (Modernismo, mueble estilo Luis XV, etc.), la procedencia y por su puesto su utilidad, nos permitirá catalogarla y por lo tanto estipular su fecha, aproximada, de realización.

El estudio nos dirá en qué estado de conservación se encuentra y por su puesto nos dirá también si la pieza es realmente del momento histórico que parece ser; huelga decir que es el punto, a mi modo de ver, más difícil de tratar. Las falsificaciones son muchas y muchas muy bien hechas. La tela en un cuadro, las imperfecciones y la pátinaen un mueble así como la existencia de insectos en la madera, herrumbre en los clavos, los herrajes, etc., nos pueden ayudar mucho. Huelga decir que existen procedimientos científicos más o menos definitivos (rayos X, infrarrojos, etc.), pero que por su coste debemos tenerlos en cuenta siempre y cuando veamos que vale la pena echar mano de ellos o bien porque el cliente asume su coste, que no es poco.

Y para finalizar, la valoración. Puede ser una pieza realmente antigua pero valer poco porque se llegaron a fabricar muchas, o bien valer muchísimo por ser única. Su estado de conservación en vital. En cualquier caso, será el mercado quien marcará el precio. Las casas de subastas, páginas WEB, experiencia, etc.,son las herramientasde un tasador. Partiendo de nuestro particular estudio de mercado, daremos un precio, que siempre será aproximado y dentro de una horquilla entre un máximo y un mínimo.

Ernesto Ferrando Llimós
Experto en arte

Valoraciones de intangibles

La contabilidad, igual que las matemáticas, otorga a cada cosa un número o un valor. Pero, ¿cómo dar un precio a algo que es intangible, algo que es totalmente subjetivo? Fondo de comercio, know how, conocimientos, saber hacer

¿Cuál es la receta para cuantificarlo?

¿Dónde está el porcentaje que lo delimita?

¿Qué experto tiene la razón?

¿Cómo valoramos un negocio?

Podemos tomar varios caminos, para llegar a la solución de estas preguntas:

  • Primero, por sus activos reales.
  • Segundo, por
    los fondos que genera.
  • Y, finalmente, algo que no nos dan las cifras, la situación del local, el buen hacer de sus empleados, el cariño de los clientes al negocio…

Ese valor intangible, es lo que diferencia una empresa de otra.

Hay quien dice que es un valor para negociar el precio final de esa empresa. También, hay quien da un valor concreto, el 15% del valor del traspaso.

Mi apreciación, es que no se debe generalizar, ya que, es aquí, donde está la verdadera diferencia entre las empresas y cada una tiene sus puntos fuertes y débiles.

Este es el trabajo que un especialista debe realizar, estudiando cada caso y justificando debidamente sus determinaciones y valoraciones. La difícil tarea de dar valor a los activos subjetivos, que realizamos cada día los peritos de Valoraciones Garzón.

Valores contradictorios de Hacienda

No siempre el precio que se inscribe tiene que coincidir con el Valor Legal, es decir, el valor que le otorga la Administración.

Si el valor que se inscribe es inferior, la Administración de Hacienda nos envía una notificación de liquidación provisional derivada de la comprobación de valores. Por lo que si no estamos de acuerdo podemos interponer un recurso de reposición o reclamación. Viene dado cuando nos dicen que hemos escriturado por debajo de su precio y nos aplican una revisión del impuesto.

Es en este punto donde tenemos que presentar una tasación pericial contradictoria que debe realizarla un perito titulado adecuado a la naturaleza del bien objeto de la valoración.

La Administración no visita el inmueble para dar el valor, por eso es tan importante solicitar a un profesional independiente que nos realice una tasación independiente en donde se visitará el inmueble y se tendrá en cuenta todos los aspectos y detalles de él: la superficie real, el estado de conservación y los detalles más relevantes que se puedan apreciar.

Si fuera una compra-venta también es muy importante argumentar el precio y en qué condiciones se ha realizado ya que puede darse que sea a través de una compra-venta de un inmueble procedente de una entidad bancaria y que se haya realizado la compra al precio inferior de mercado por algún motivo concreto, por ejemplo: si es obra nueva pero está inacabado o carece del seguro decenal obligatorio.

Por lo que esta tasación tiene más validez que la realizada por la administración, ya que constatan hechos solo apreciables in situ, y ante los tribunales tiene más valor que una tasación realizada desde un despacho, y no de modo individual, sino de modo colectivo. Hacienda utiliza unas tablas orientativas de precios de mercado, que aunque orientativas son legales, y se basan en ellas para los valores a efectos públicos y de impuestos.

Muchas personas desconocen esto y al recibir una carta de Hacienda pagan sin pensar que podrían pagar menos o nada, pero fundamentalmente por desconocimiento de la tramitación administrativa.

¿Qué debo saber sobre la tasación de mi vivienda

Para poder realizar una tasación hipotecaria tiene que realizarlo una sociedad de tasación la cual se encuentre homologada por el Banco de España y realizada por un arquitecto o arquitecto técnico formado en materia de valoración, en el caso de inmuebles rústicos será por un ingeniero agrónomo. En el caso que sea para otra finalidad puede ser realizada por un técnico en valoraciones que disponga de la acreditación homologada.

Es necesario disponer de la documentación de: escritura o nota registral, recibo de contribución y/o documentación de acreditación o disolución de V.P.O. (si fuera el caso). La documentación registral no puede tener una antigüedad superior a los 3 meses.

El informe se realiza después de haber podido acceder al inmueble. Se comprobará el estado de conservación y se realizan fotografías para dar fe del mismo y se procede a las mediciones para poder comprobar si corresponden con las que figuran en la documentación.

Siempre figurarán las tres mediciones en el expediente, la registral o de escritura, la catastral y la comprobada. Por general se aplicará la comprobada, siempre y cuando esta no exceda en más de un 20% de la escriturada. Si no se ha podido acceder al inmueble se adoptará la menor.

El método de valoración se realiza por el de comparación, por lo que en el expediente deben figurar los comparables adoptados que han de ser homólogos a la vivienda, tanto en superficies, zona, conservación, medidas, etc. En el caso que exista pequeñas diferencias se realiza un ajuste mediante porcentajes rectificadores. La metodología a aplicar en la valoración viene determinada por la ORDEN ECO 805/2003.

Los comparables se adoptan del mercado de compra-venta actual y se obtienen mediante anuncios en prensa e internet, agencias inmobiliarias, carteles directos de particulares, etc.

Del valor final obtenido tiene la responsabilidad el técnico que la realiza supervisado por la sociedad de tasación y el banco no interviene para nada en ello.

Hay factores que influyen en el valor obtenido, si se encuentra alquilada, si dispone de algún derecho real como un usufructo pero no afecta al valor que se encuentre inscrito un embargo.

Si algún dato reflejado en el informe no es correcto, se puede pedir su rectificación inmediata.

La tasación tiene una vigencia de 6 meses.

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