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Valores contradictorios de Hacienda

No siempre el precio que se inscribe tiene que coincidir con el Valor Legal, es decir, el valor que le otorga la Administración.

Si el valor que se inscribe es inferior, la Administración de Hacienda nos envía una notificación de liquidación provisional derivada de la comprobación de valores. Por lo que si no estamos de acuerdo podemos interponer un recurso de reposición o reclamación. Viene dado cuando nos dicen que hemos escriturado por debajo de su precio y nos aplican una revisión del impuesto.

Es en este punto donde tenemos que presentar una tasación pericial contradictoria que debe realizarla un perito titulado adecuado a la naturaleza del bien objeto de la valoración.

La Administración no visita el inmueble para dar el valor, por eso es tan importante solicitar a un profesional independiente que nos realice una tasación independiente en donde se visitará el inmueble y se tendrá en cuenta todos los aspectos y detalles de él: la superficie real, el estado de conservación y los detalles más relevantes que se puedan apreciar.

Si fuera una compra-venta también es muy importante argumentar el precio y en qué condiciones se ha realizado ya que puede darse que sea a través de una compra-venta de un inmueble procedente de una entidad bancaria y que se haya realizado la compra al precio inferior de mercado por algún motivo concreto, por ejemplo: si es obra nueva pero está inacabado o carece del seguro decenal obligatorio.

Por lo que esta tasación tiene más validez que la realizada por la administración, ya que constatan hechos solo apreciables in situ, y ante los tribunales tiene más valor que una tasación realizada desde un despacho, y no de modo individual, sino de modo colectivo. Hacienda utiliza unas tablas orientativas de precios de mercado, que aunque orientativas son legales, y se basan en ellas para los valores a efectos públicos y de impuestos.

Muchas personas desconocen esto y al recibir una carta de Hacienda pagan sin pensar que podrían pagar menos o nada, pero fundamentalmente por desconocimiento de la tramitación administrativa.

¿Qué debo saber sobre la tasación de mi vivienda

Para poder realizar una tasación hipotecaria tiene que realizarlo una sociedad de tasación la cual se encuentre homologada por el Banco de España y realizada por un arquitecto o arquitecto técnico formado en materia de valoración, en el caso de inmuebles rústicos será por un ingeniero agrónomo. En el caso que sea para otra finalidad puede ser realizada por un técnico en valoraciones que disponga de la acreditación homologada.

Es necesario disponer de la documentación de: escritura o nota registral, recibo de contribución y/o documentación de acreditación o disolución de V.P.O. (si fuera el caso). La documentación registral no puede tener una antigüedad superior a los 3 meses.

El informe se realiza después de haber podido acceder al inmueble. Se comprobará el estado de conservación y se realizan fotografías para dar fe del mismo y se procede a las mediciones para poder comprobar si corresponden con las que figuran en la documentación.

Siempre figurarán las tres mediciones en el expediente, la registral o de escritura, la catastral y la comprobada. Por general se aplicará la comprobada, siempre y cuando esta no exceda en más de un 20% de la escriturada. Si no se ha podido acceder al inmueble se adoptará la menor.

El método de valoración se realiza por el de comparación, por lo que en el expediente deben figurar los comparables adoptados que han de ser homólogos a la vivienda, tanto en superficies, zona, conservación, medidas, etc. En el caso que exista pequeñas diferencias se realiza un ajuste mediante porcentajes rectificadores. La metodología a aplicar en la valoración viene determinada por la ORDEN ECO 805/2003.

Los comparables se adoptan del mercado de compra-venta actual y se obtienen mediante anuncios en prensa e internet, agencias inmobiliarias, carteles directos de particulares, etc.

Del valor final obtenido tiene la responsabilidad el técnico que la realiza supervisado por la sociedad de tasación y el banco no interviene para nada en ello.

Hay factores que influyen en el valor obtenido, si se encuentra alquilada, si dispone de algún derecho real como un usufructo pero no afecta al valor que se encuentre inscrito un embargo.

Si algún dato reflejado en el informe no es correcto, se puede pedir su rectificación inmediata.

La tasación tiene una vigencia de 6 meses.

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