Valoración del suelo rústico
Existen varios métodos para realizar la valoración de suelos ubicados en zona rústica, cuando su objetivo es averiguar el valor de mercado: el método de comparación y el método de capitalización de renta. Antes de solicitar una tasación tiene mucho sentido solicitar una pretasación online del suelo rústico a un perito tasador especializado.
1. Método de comparación
Este método consiste en utilizar valores de operaciones de compra venta realizados en la misma zona que dispongan de características similares a la que estamos valorando.
Normalmente se obtiene información sobre venta de solares similares acudiendo a APIs de la zona, anuncios en Internet y oferta directa de los propietarios. Se elegirán aquellas valoraciones de suelo que disponga de un mismo cultivo y condicionantes similares, ya sea por superficie, tipo de desnivel, si se dispone de riego o son de secano y accesibilidad entre otros.
Este método se rige por la Orden ECO 805/2003 artículo 20 a 23.
Una vez obtenidos suficientes comparables, como mínimo seis, se aplicaran coeficientes correctores, aplicando el valor neto sin gastos de comercialización del mismo. Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble a valorar según criterio del propio tasador o perito.
Una vez obtenido el resultado se podrá aplicar una reducción del 15 por 100 si se aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación.
Este método suele ser bastante difícil de aplicar puesto que no siempre se puede obtener suficiente información de inmuebles de compra venta que se ajusten a las características del nuestro.
No obstante, si se dan todas las características para poder utilizarlo es el método que más se ajusta a la realidad de mercado aunque los valores de venta sobre este tipo de inmuebles suele ser muy volátil ya que a veces se dan características específicas que hacen que puedan tener mayor o menor importancia normalmente por quien sea el interesado en obtener este inmueble si es alguien vecino y colindante el cual obtiene un mayor beneficio a la hora de disponer fincas juntas, es quien lleva su arrendamiento actual o un tercero que tan solo quiere aumentar el patrimonio y su rendimiento global.
2.Método de capitalización de renta
Este método viene regulado por el Real Decreto 1492/2011 Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo capítulo III con el que se valorará el inmueble por su renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, o por su renta potencial siendo esta la que se pueda atribuir a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos.
Para la utilización del mismo se tendrá que obtener la información técnica económica y contable de la explotación acreditada por la propiedad o el titular de la misma, y en su defecto, se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones por la Administración Pública competente en la materia sobre rendimientos, precios y costes, así como sus otras variables técnico económicas de la zona.
Para la obtención de la renta se restará a los ingresos de la explotación los costos anuales de la misma explotación que correspondan por tipo de cultivo y características y se aplicará los tipos de capitalización de acuerdo con los usos y aprovechamientos de la explotación que corresponda.
Hay ocasiones en los que tan solo se puede aplicar el método de capitalización, siendo uno de estos cuando hay que obtener el valor de mercado a efectos retroactivos y es prácticamente imposible obtener comparables en aquella fecha. Esto ocurre cuando hay que calcular el valor para herencia, teniendo que calcularlo a fecha de defunción de su transmisor.